Этот обзор сравнивает Бали (Индонезия) с тремя рынками Южной Америки, которые инвесторы регулярно рассматривают как альтернативу азиатским курортным направлениям — Уругваем, Чили и Аргентиной — по туристическому потоку 2025 года и по риску для капитала, вложенного в курортную недвижимость. Логика та же, что и в анализе одного объекта: турпоток — это будущая выручка, а валютный, юридический и суверенный риск — это то, что может обесценить саму инвестицию независимо от загрузки объекта. Все цифры — из официальной статистики: BPS Bali, пресс-релиз 02.02.2026 · Ministerio de Turismo Uruguay · SERNATUR — Chile 2025 · INDEC — Estadísticas de turismo internacional 2025.
ADR — средняя цена проданного номера за ночь. Загрузка — доля занятых номеров за период. Средний чек — расходы одного гостя за визит. Investment grade — суверенный рейтинг BBB-/Baa3 и выше (S&P/Fitch и Moody's соответственно) — порог, ниже которого многие институциональные инвесторы формально не могут размещать капитал. Статистические ведомства считают поток по-разному (визиты / поездки / пересечения границы) — где методики расходятся, это явно помечено.
| Показатель | Бали | Уругвай | Чили | Аргентина |
|---|---|---|---|---|
| Иностранный поток 2025 | 6,95 млн — рекорд | 3,60 млн (+8%) | 6,00 млн — рекорд с 2017 | 8,78 млн, но −19,7% |
| Динамика к 2024 | +9,7% | +8,0% | +14,6% | −19,7% (единственный спад) |
| Средний чек за визит | $1 267 | ≈$566 | $900–1 400 | ≈$585 |
| Инфляция 2025 | 2,92% | 3,65% | 3,50% | 31,5% |
| Суверенный рейтинг (S&P) | BBB | BBB+ | A | B− (спекулятивный) |
| Владение для иностранца | Leasehold/HGB через PT PMA | Freehold без ограничений | Freehold, кроме погранзон | Freehold (город), но валютный риск |
| Изменение курса нац. валюты 2025 | ≈−2,7%/год к USD | укрепление к USD | узкий диапазон, стабильно | −43,0%/год |
Главный вывод: по итогам 2025 года три рынка выросли (Бали +9,7%, Уругвай +8%, Чили +14,6%), Аргентина — единственная упала на 19,7% на фоне резкой девальвации песо (−43% за год) и инфляции 31,5%. Уругвай и Чили — эталон низкого странового риска (investment grade у всех трёх агентств, свободное движение капитала, freehold-владение), но с концентрацией турпотока на одном источнике — Аргентине (67–86% в структуре Уругвая и Чили). Бали остаётся единственным рынком с одновременно растущим потоком, глобально диверсифицированным гостем и долларовым контуром цен, но с более сложной структурой владения (leasehold/HGB) и заметно возросшей в 2026 году волатильностью рупии.
Сравниваем «валовый» размер туристического рынка. Ведомства считают по-разному: Бали и Чили — прямые иностранные прибытия, Уругвай — визиты (с существенной долей сухопутной границы), Аргентина — сумма туристов с ночёвкой и однодневных экскурсантов. Прямое сравнение корректно по порядку величин, метрика каждой цифры подписана.
Восстановление к 2019 году показывает структурную силу направления: вернулись ли деньги и авиасообщение, или рост держится на низкой базе последних лет. Три из четырёх рынков превысили допандемийный уровень; для Аргентины сопоставимая публикация не найдена — ведомство фокусируется на динамике год к году.
Рост после полного восстановления (Бали, Чили) — структурный спрос. Аргентина в 2025 г. демонстрирует противоположный паттерн: не восстановление, а новый спад — прямое следствие макроэкономической волатильности (см. раздел 6), а не проблем самого турпродукта.
Для владельца доходной недвижимости важны не визиты, а деньги, которые гость оставляет за поездку. Методики расходятся — где данные представлены диапазоном (Чили) или расчётом составителя (Аргентина, Уругвай — из общей выручки, так как ведомства не публикуют средний чек единой цифрой), это указано явно.
| Показатель | Бали | Уругвай | Чили | Аргентина |
|---|---|---|---|---|
| ADR / загрузка отелей | $168–176/ночь; загрузка 61,0% (BPS) / 78,3% (Colliers, портфель) | Пунта-дель-Эсте: $100–1 000/ночь; загрузка 1-й недели янв. — 75% | не собран единый годовой показатель (не найдено) | EOH публикуется помесячно; годовой агрегат не собран (не найдено) |
| Длительность пребывания | ~3 ночи в отелях (оценка) | 8 ночей (летний сезон) | не найдено | не найдено |
Разброс среднего чека между рынками — почти в 2,5 раза (Бали/Чили против Уругвая/Аргентины). Для двух южноамериканских рынков цифра — расчётная (общая выручка на число визитов), что даёт менее точную, но консервативную оценку; официальные диапазоны Бали и Чили выше как по нижней, так и по верхней границе.
Концентрация потока на одном-двух источниках — скрытый риск курортной выручки: изменение курса или спроса в одной стране бьёт по загрузке сразу. Все три южноамериканских рынка сильно завязаны друг на друга и на Аргентину как крупнейший региональный источник туристов — структурная особенность континента, которой нет у Бали.
| Показатель | Бали | Уругвай | Чили | Аргентина |
|---|---|---|---|---|
| Высокий сезон | длинный сезон апр–окт + декабрь; ровная кривая | янв–февр (лето Юж. полушария) | дек–февр (лето) + отдельный зимний горнолыжный сезон июль–авг | дек–март (побережье) + июль–авг (Патагония/Барилоче, горы) |
| Концентрация выручки/потока | явного пика нет — распределена по году | ≈45,5% годовой выручки за один летний сезон ($928 млн из $2 040 млн) | ≈35,7% годового потока за 3 летних месяца (2,14 млн из 6,0 млн) | количественных данных за 2025 г. не найдено |
| Следствие для объекта | предсказуемый денежный поток, минимальные кассовые разрывы | сильная сезонная концентрация — риск простоя вне лета | заметная, но менее острая концентрация, чем в Уругвае | качественно — двойной сезон (пляж + горы) потенциально сглаживает годовую кривую, количественно не подтверждено |
Ровная годовая кривая Бали — прямое следствие диверсификации источников и профиля гостя. Уругвай — самый сезонно концентрированный рынок из четырёх: почти половина годовой туристической выручки формируется за один летний сезон, что создаёт риск девятимесячного «плеча» низкой загрузки для объекта, ориентированного только на иностранного туриста.
Первая цель инвестиции — сохранить деньги. Здесь различия между рынками — не в проценты, а в порядки величин: от стабильной инвестиционной категории (Уругвай, Чили) до спекулятивного странового риска (Аргентина).
| Критерий | Бали (Индонезия) | Уругвай | Чили | Аргентина |
|---|---|---|---|---|
| S&P / Moody's / Fitch | BBB / Baa2 (негат.) / BBB (негат.) | BBB+ / Baa1 / BBB — всё стабильно | A / A2 / н.д. — стабильно | B− / Caa3 / CCC+ — спекулятивный грейд |
| Investment grade у всех 3 агентств | да, но 2 из 3 — негативный прогноз | да, полностью стабильно | да (Fitch не подтверждён) | нет ни у одного агентства |
| Форма владения для иностранца | Leasehold / HGB через PT PMA; Hak Pakai до 80 лет | Freehold, равные права с гражданами, без ограничений | Freehold, кроме погранзон (президентское разрешение) и земель коренных народов | Freehold (город); сельхозземля — 15% лимит, юридически оспаривается |
| Движение капитала | без прямого запрета репатриации; пороги отчётности от $25–100 тыс. | полностью свободное, без валютного контроля | одно из самых либеральных в регионе, свободная репатриация | цепо в основном снято апр.2025, полная отмена обещана с 01.2026 — история нестабильности режима |
| Рынок / локация | Цена / м² или объект | Комментарий |
|---|---|---|
| Бали — виллы/апартаменты | медиана сделки Q3 2025 ≈$299 000 (2-спальные) | официального $/м² не публикуется; Чангу — самая ликвидная суб-зона (33,5% сделок) |
| Пунта-дель-Эсте (Уругвай) | $2 500–11 000/м²; 2-комн. (45 м²) ≈$145 000 | рост цен 2025 — умеренный, прогноз 2026 — стабильность с уклоном вверх |
| Винья-дель-Мар / Вальпараисо (Чили) | ≈$2 860/м² / ≈$1 026/м² (расчёт из UF) | рост цен за год +6%; Винья-дель-Мар — 28,5% сделок региона |
| Мар-дель-Плата / Пинамар (Аргентина) | $560–2 997/м² (Мар-дель-Плата); ≈$900–1 200/м² (Пинамар) | элитные зоны (Карило/Коста-Эсмеральда) — полностью в USD как защита от девальвации песо |
| Рынок | Налог при покупке | Налог на аренду / прирост капитала |
|---|---|---|
| Бали | финальный подоходный налог продавца 2,5% от суммы сделки | обычный подоходный режим Индонезии для дохода от аренды |
| Уругвай | ITP 4% от кадастровой стоимости (как для резидентов) | IRNR 12% чистой аренды (или 10,5% с валовой как финальный); прирост капитала 12%; закон 18.795 — льготы на 10 лет |
| Чили | нет отдельного транзакционного налога, найденного живым поиском | прирост капитала — удержание 10%; необлагаемый порог 8 000 UF накопительно за жизнь; аренда — доход чилийского источника |
| Аргентина | ITI отменён с 07.2024 для физлиц | объекты до 2018 г. — освобождены от налога на прирост; после 2018 г. — 15% cedular; сложная процедура AFIP для нерезидента |
| Критерий | Бали | Уругвай | Чили | Аргентина |
|---|---|---|---|---|
| Объём и динамика потока | сильно, +9,7% | сильно, +8,0% | сильно, +14,6% | спад −19,7% |
| Средний чек гостя | $1 267 | ≈$566 | $900–1 400 | ≈$585 |
| Диверсификация источников | топ-5 = 49% | 86,8%, 67% одна страна | 69%, 48% одна страна | не публикуется |
| Сезонность | ровная | 45,5% выручки за сезон | 35,7% потока за сезон | не найдено |
| Суверенный рейтинг | investment grade, 2 негативных прогноза | investment grade, всё стабильно | investment grade, высокий (A) | спекулятивный у всех 3 |
| Инфляция 2025 | 2,92% | 3,65% | 3,50% | 31,5% |
| Валюта 2025 | −2,7%/год | укрепление | стабильно | −43,0%/год |
| Форма владения | leasehold/HGB, схема отработана | freehold, без ограничений | freehold, кроме погранзон | freehold (город), земля — спорно |
| Движение капитала | без запрета, но пороги отчётности | полностью свободное | одно из самых либеральных | снято в 2025, история нестабильности |
| Бали | Уругвай | Чили | Аргентина |
|---|---|---|---|
| • Leasehold/HGB, не freehold — обязательна юридическая структура через PT PMA • Рупия заметно ослабла в 2026 г. (доп. −10% за 12 мес. к июлю 2026) • 2 из 3 рейтинговых агентств — негативный прогноз (governance-риски) • Официальный $/м² по курортной недвижимости не публикуется единой цифрой |
• Самая высокая концентрация турпотока — 86,8% топ-5, 67,4% одна Аргентина • Резкая сезонность — 45,5% годовой выручки за один сезон • Малый рынок (3,6 млн турпотока, 2,1 млн пасс. в аэропорту) — ограниченная авиасвязность вне региона • Средний чек гостя — на четверть ниже, чем на Бали/в Чили |
• Высокая зависимость от Аргентины (47,6% потока) — падение аргентинского спроса напрямую бьёт по загрузке • Годовой ADR/загрузка отелей и точная сезонная выручка не собраны официальной статистикой в открытом доступе • Курортная зона отдельно от столицы — Винья-дель-Мар в 2–3 раза дороже соседнего Вальпараисо • Fitch-рейтинг для Чили не подтверждён живым поиском |
• Спекулятивный суверенный рейтинг у всех трёх агентств — вне порога investment grade для институционального капитала • Девальвация песо −43%/год и инфляция 31,5% — на порядок выше остальных рынков • Единственный рынок с падением турпотока в 2025 г. (−19,7%) • История многолетних циклов валютного контроля (цепо) — риск разворота политики даже после либерализации 2025 г. • Сельхозземля для иностранцев — юридически неопределённый статус (закон отменён декретом, оспаривается в суде) |
Ни один из трёх южноамериканских рынков не превосходит Бали одновременно по объёму, качеству и устойчивости турпотока — но каждый предлагает то, чего у Бали нет: Уругвай и Чили дают полный freehold и рейтинг investment grade без leasehold-структуры, при этом Чили — самый высокий суверенный рейтинг (A) из всех четырёх рынков в этом обзоре. Оба, однако, структурно зависят от Аргентины как источника турпотока — риск, которого нет у диверсифицированного Бали. Аргентина в 2025 году — кейс не для входа по фундаментальным показателям: спекулятивный рейтинг, инфляция на порядок выше соседей, резкая девальвация и единственный из четырёх рынков спад турпотока — несмотря на явную макростабилизацию последних двух лет и снятие валютного контроля. Бали остаётся единственным рынком, сочетающим растущий и диверсифицированный поток с долларовым контуром цен, но требует более сложной юридической структуры владения, чем любой из южноамериканских рынков.
1) Ведомства считают поток по-разному (визиты / поездки / прибытия / сумма туристов и экскурсантов) — сравнение корректно по порядку величин, метрика каждой цифры подписана. 2) Средний чек Уругвая и Аргентины — расчёт составителя (общая туристическая выручка ÷ число визитов/туристов), не прямая публикация ведомства; Бали и Чили — официальные цифры/диапазоны. 3) Восстановление к 2019 г. для Чили и Уругвая — производный расчёт от официально опубликованных темпов роста, не прямая публикация базовой цифры 2019 года; для Аргентины сопоставимая публикация не найдена. 4) Курс IDR/USD — снимок 2025 г. (среднегодовой ≈16 475) заметно отличается от ситуации на дату публикации (июль 2026: рупия ослабла дополнительно, курс ≈17 970, −10,4% за 12 мес.) — риск-фактор, актуальный именно на момент подготовки обзора, не только за отчётный 2025 год. 5) Курсы UYU, CLP, ARS за 2025 — там, где ведомства не публикуют единый годовой показатель, приведён расчёт составителя (простое среднее по месячным официальным точкам) с explicit методикой в тексте раздела. 6) Ряд показателей по Аргентине («не найдено» в тексте) — INDEC публикует годовые отчёты по международному туризму и загрузке отелей в формате PDF помесячно; агрегированные годовые таблицы по диверсификации источников, ADR/загрузке и сезонности не поддались автоматическому извлечению в рамках этой сессии — рекомендуется точечная проверка человеком при переходе к следующей стадии due diligence. Снимок источников — 25–26 июля 2026.
TRE/2026/07/BALI-SA · Подготовлено True Real Estate Research · Строго конфиденциально: не предназначено для распространения · Не является инвестиционной рекомендацией; перед сделкой проводится проверка конкретного объекта · Данные: официальная статистика по состоянию на 25–26.07.2026.